Спрос на загородную недвижимость начал расти в период пандемии. Интерес к ней сохраняется и сегодня. Перспективными инструментами для инвестиций в настоящее время являются глэмпинги и дома для сдачи в аренду. Вложения в такие объекты — это один из главных трендов на рынке недвижимости.
Глэмпинг является одной из разновидностей кемпинга. Он используется для отдыха на природе с комфортом, как в гостиничном номере. Такой бизнес может объединять несколько направлений. Он включает в себя номерной фонд, спа-комплекс, ресторан и др.
Внимание! Инвестиции в эко-отели отличаются от вложений в другие объекты девелоперского бизнеса более высокой доходностью.
Модульный дом, комфортабельно обустроенный, можно сдать в аренду за 20 – 30 тысяч рублей в сутки. Городские апартаменты того же уровня благоустройства окупаются в среднем за 20 лет при стоимости одного квадратного метра от 800 тысяч до 4 миллионов рублей. Организаторы глэмпингов ставят перед собой задачу вернуть вложенный капитал за 3 года реализации проекта. Как правило, им это удается.
При выборе участка главное внимание обычно уделяется его местоположению и красоте пейзажа. Данный подход эксперты не считают рациональным. В первую очередь необходимо учитывать юридические аспекты. В большинстве случаев глэмпинги строятся на арендованной земле. Часто эти участки находятся в пределах сельскохозяйственных угодий. Иногда глэмпинги располагаются на территориях национальных парков и лесных фондов, где капитальное строительство запрещено. В результате выбора такого места для возведения комплекса инвесторы могут столкнуться с проблемами.
Для реализации потенциально прибыльного проекта предприниматель обращается в органы региональной власти с просьбой о выдаче ему разрешения на некапитальное строительство. В ответ на заявление он получает отказ. Департамент это объясняет отсутствием прочной связи между некапитальным объектом и землей. Для такого строительства оформление разрешительной документации не требуется.
Начинаются работы по установке комплекса. При этом предприниматель не сообщает органам власти о том, что на участке будет возведено несколько строений. Во многих случаях их количество достигает 20 штук. Предприниматель умалчивает, что объекты предназначены для сдачи в аренду. Не сообщает он и о том, что инвесторы, участвующие в проекте, получат долю прибыли. Когда администрации становится известно об этих фактах, инициируется судебное разбирательство. В таком случае может быть принято решение о сносе построенных объектов.
Как правило, предприниматели действуют таким образом:
Земельный участок используется на правах аренды. Если начнется судебный процесс, вся ответственность будет возложена на собственника. Владелец земли получает арендную плату. В случае поступления претензий со стороны администрации он потребует сноса построек или их переноса на другое место. Единственным лицом, которому придется столкнуться с последствиями, является инвестор, который приобрел глэмпинг или некапитальный загородный дом на условиях агентского договора.
Объекты, как правило, продаются инвесторам по завышенной цене. При желании их перепродать по рыночной стоимости придется столкнуться с убытками. Кроме того, приобретая некапитальные постройки, инвестор надеется, что при возникновении такой необходимости он сможет без проблем забрать их с участка. Но все находящееся на земле принадлежит собственнику. Поэтому перспективы перемещения объектов являются сомнительными.
Если глэмпинг находится в коллективной собственности, одна постройка может принадлежать одновременно нескольким инвесторам. Продажа доли может быть связана со сложностями. Помимо перечисленных рисков существуют и другие «подводные камни».
Если глэмпинг располагается на арендованном участке, лучше отказаться от финансовых вложений в проект. Собственник в любой момент может разорвать договоренности. Если глэмпинг находится в пределах национального парка или на территории лесного фонда, он не может быть использован в целях бизнеса.
Безопасным является вариант, при котором юридическое лицо имеет право собственности на участок и на все объекты, расположенные на нем. По мере развития проекта доля каждого владельца актива возрастает. Инвестор может распоряжаться ею по своему усмотрению. Комплекс находится в собственности лиц, которые заинтересованы в его дальнейшем развитии.
Деятельность должна соответствовать виду разрешенного использования земли. Законодательство не предусматривает такого понятия как глэмпинг. Юридически такие постройки считаются апартаментами, отелями, гостевыми домами. Это нужно учитывать при оформлении документов.
Строения, которые не зарегистрированы, не могут рассматриваться администрацией как безопасные для проживания. Поэтому органами власти часто принимаются решения об ограничении деятельности объектов. Строения признаются потенциально опасными. Юристы приступают к делу о признании объекта самостроем. Это связано с рисками его сноса. Поэтому более безопасным вариантом может быть создание капитальных построек, которые могут сдаваться в аренду в качестве глэмпинга. Нужно учитывать, что модульные дома нельзя застраховать. На капитальную недвижимость такие ограничения не распространяются.
Строительство глэмпинга имеет определенные особенности. Этим должны заниматься специалисты. Обычно к такому процессу привлекается несколько бригад. Они не имеют тесной связи между собой и действуют разрозненно. Это отрицательно отражается на качестве строительства и на уровне расходов. Чтобы получить хороший результат, рекомендуется воспользоваться услугами строительной компании, имеющей в своем составе архитектурное бюро, проектно-сметный отдел, конструкторский департамент, ПТО и т. д.
Инвестору важно разобраться, что именно будет приносить доход. В соответствии с этим следует разрабатывать проект строительства. Например, в помещении площадью 24 м², где нет достаточного места для размещения вещей, сложно обеспечить комфортные условия для отдыха. Желательно, чтобы это были дома, пригодные для проживания в любой сезон.
Статус инвестора должен быть понятным. Например, он может быть совладельцем бизнеса с правом на долю прибыли. Необходимо предусмотреть условия выхода из проекта. Они не должны быть сложными. Следует обеспечить возможность продажи активов в любой момент, когда это потребуется.
При соблюдении всех перечисленных рекомендаций инвестиции в загородную недвижимость могут обеспечить стабильный доход, который значительно превышает уровень прибыли от сдачи в аренду городских апартаментов.
